Новокаширское ш., 72 км от МКАД
Жилево пгт, Ступино гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 04.04.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,01 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Жилёво ≈2,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22462
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 146 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилево пгт | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 4,3 сот. | 1 650 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 44 000 / 62 500 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Союзгипролесхоз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 32 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Возрождение СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 230 000 | 55 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лето СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2024 | 2 950 000 | история площадки |
| 24.06.2024 | 3 650 000 (+700 000) | история площадки |
| 16.07.2024 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.08.2024 | 2 950 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 3 100 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 2 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Жилёво" рядом с деревней Алеево-2, дом для сезонного проживания из сэндвич-панелей 48 кв. М.: 1 этаж терраса и комната, 2 этаж мансарда 2 комнаты, на участке 6 соток. Фундамент ленточный из бетонных блоков. Вода-летний водопровод Снт с апреля по октябрь из новых полипропиленовых труб. Летний душ, туалет и хозблок в отдельной постройке. На участке также расположена небольшая кухня из кирпича. В кухне требуется замена пола и внутренняя отделка стен. Участок прямоугольный 20*30м. Много плодово-ягодных деревьев и кустарников (яблони, слива, вишня, смородина красная и черная, жимолость, лимонник). Вся инфраструктура в 1,5 км пос. Жилёво и 10 км Ступино. Асфальтовая дорога до участка. Круглогодичный подъезд, дороги зимой чистят. Многие живут круглый год. На территории Снт в летний период работает магазин, а так же привозят молочку и выпечку из соседних областей]. Статус земли -"Земли населенных пунктов". Снт включено в план программы газификации на 2028 год (информация на сайте м). Снт расположено в 35 минутах ходьбы до ж/д станции Жилёво, 1 км до остановки автобуса, в 5 км Каширское шоссе и трасса М4 Дон. Рядом с территорией Снт есть большой пруд с пляжами для купания и рыбалки, неподалеку грибной лес.