Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Благовское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 145 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 53 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 679 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,94 млн / целевая ≈8,04 млн / пессимист. ≈7,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,4 млн ₽, маржа 34 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет).
До ст. Лесные Дары ≈12,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2246
Рейтинг 68/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 221 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марьинка-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полупирогово д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 145 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 533 / 60 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 492 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 151 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 396 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Природа СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 150 м² | 6 сот. | 5 480 000 | 36 533 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ромашково-37 КП да: «ванная» + «мебель» | 150 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 60 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ромашково-37 КП да: «ванная» + «мебель» | 150 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в М.О., Ступинский р-он, с/п Аксиньинское, снт "Благовское", уч-к 55. Если вы мечтаете о своем уголке тишины и уюта рядом с природой это предложение для вас! Дом 145 м , 2 этажа, со встроенным гаражом светлый, просторный,