Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Мебельщик СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,51 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2024.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 535 тыс. → дом ≈973 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈45 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Малино ≈13,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22456
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 972 700 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Альфа СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Коновка СНТ | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Коновка СНТ | 10,9 сот. | 1 350 000 | 123 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радужная д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авдотьино с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авдотьино с. | 30 сот. | 20 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авдотьино с. | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малое Алексеевское с. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малое Алексеевское с. | 18,5 сот. | 1 600 000 | 86 486 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 52 390 / 112 069 |
| цена объекта | 1 507 700 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 281 545 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 882 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 427 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 45 455 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Востец-Ляхово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Малино СНТ | 56 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Нефедьево с. | 58 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 112 069 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Астурия-Ляхово СТСН | 60 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Троице-Лобаново с. | 65 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Нефедьево с. | 64,1 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 93 604 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Квартал 38Б КП | 58,2 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 60 137 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2024 | 1 507 700 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 507 700 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт, участок 600м2, артезианская скважина, электричество, оптоволоконная связь, от м. Домодедовская 45 мин на машине, две постройки.