Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Макеево д., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −146 %, ROI −59 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Усады-Окружные ≈6,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22453
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Макеево д. | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 7,5 сот. | 785 400 | 104 720 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Петрищево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Петрищево д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Петрищево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 601 600 | 80 213 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макеево д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 44 298 / 65 594 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 568 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 490 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 831 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −146 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | ИОНХ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ново Ивановское КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ява СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чернышово-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 099 000 | 65 594 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Просека-Поздново СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю новый современный дачный дом с террасой полностью готов к проживанию! Стильный, светлый и уютный загородный дом, выполненный в минималистичном скандинавском стиле. Идеальный вариант для тех, кто хочет сразу заехать и отдыхать, не обременяя себя затяжным ремонтом и обустройством. Утепление 100 мм. Также на участке есть хозблок, септик, колодец, забор. Электричество к участку не подведено, заявку в Россети подали. В ипотеку нельзя, дом не зарегистрирован. Когда будет электричество, будет продаваться дороже. Участок 6 соток, Ижс, 1 взрослый собственник.