Новокаширское ш., 46 км от МКАД
Просека-Поздново СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 95 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.01.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 65 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 548 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,15 млн / целевая ≈7,34 млн / пессимист. ≈6,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,85 млн ₽, маржа 28 %, ROI 40 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 312 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22452
Рейтинг 65/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 548 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 951 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 063 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 90 598 / 156 250 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 524 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 849 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Матчино СНТ да: «с/у» + «мебелирован» | 92 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 89 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Автоэкспорт СНТ да: «с/у» + «ламинат» | 100 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Домодедово Таун КП да: «санузел» + «отделка» | 93 м² | 7 сот. | 11 850 000 | 127 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сумароково-2 КП да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Алмаз СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 100,8 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 51 587 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лисичкино СНТ да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 9 490 000 | 105 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Светлая Поляна КП да: «санузла» + «отделка» | 102 м² | 7,5 сот. | 14 300 000 | 140 196 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Земляничная поляна 3 КП да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 85 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лисичкино СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 89,6 м² | 8 сот. | 14 000 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Проскурниково д. да: «ванные» + «мебелированный» | 85,7 м² | 7 сот. | 7 890 000 | 92 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2025 | 3 999 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 3 800 000 (−199 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 599 000 (−101 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 3 499 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом 6Х7 кирпичный, теплый, обшитый вагонкой, оба этажа, + отдельно кухня 3х5 так же общита вагонкой. Кровля везде, местами металло -. Черепица, в живописном месте, в окружении леса. Через 3 участка пруд. Снт Просека с охраной территории. В доме печь, газ балонный, электричество, вода. На участке сад с плодово ягодными и декоративными деревьями. В 15 мин на авто все социальные магазины: Магнит, Пятерочка, Дикси и продуктово-хозяйственный рынок. Есть магазины и ближе (800 метров), но цены в них повыше. Дорога асфальт, подьезд круглый год. Общественный транспорт, маршрутка (м. Домодедовская час). Год постройки 1999.