Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Ясный КП, Домодедово гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 62 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 836 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 103 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,58 млн / целевая ≈6,82 млн / пессимист. ≈6,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. Белые Столбы ≈7,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22451
Рейтинг 66/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 836 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 664 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Курганье д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Курганье д. | 34 сот. | 8 746 000 | 257 235 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курганье д. | 5,2 сот. | 2 036 721 | 391 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курганье д. | 9 сот. | 2 403 000 | 267 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курганье д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курганье д. | 7 сот. | 1 180 000 | 168 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Курганье д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курганье д. | 7,6 сот. | 2 515 000 | 330 921 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Курганье д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Курганье д. | 8 сот. | 1 864 000 | 233 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 103 175 / 106 944 / 113 122 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 203 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 791 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Минаево д. да: «ванные» + «въезжай и живи» | 72 м² | 5,5 сот. | 10 900 000 | 151 389 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Береговой-2 КП да: «ванная» + «мебель» | 66,3 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 113 122 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ручеек СНТ да: «ванная» + «под ключ» | 72 м² | 5 сот. | 7 700 000 | 106 944 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фишер КП да: «унитаз» + «заезжай и живи» | 63 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный каркасный дом для дачного проживания или под дальнейшее обустройство. Участок в коттеджном поселке "Ясный". Коммуникации: · Электричество: Есть. · Вода: Есть колодец, но вода только в летний период. Для круглогодичного проживания рекомендуется бурение скважины. · Канализация: В доме установлены унитаз, раковина и самодельная душевая кабина. Есть временная выгребная яма. · Отопление котел на дровах. Планировка: · Дом 6 на 6 метров, два этажа. · На первом этаже: две небольшие комнаты, санузел (унитаз, раковина, душевая). · На втором этаже: две небольшие комнаты, недоделанный санузел. В пешей доступности: От дома на машине 30 минут по М-4 до Мкад. Автобусная остановка. Продуктовый магазин. Церковь. Парк. Рядом строится гольф-клуб. В шаговой доступности лес и река. Автобусы ходят до ж/д станции Барыбино. От дома на машине 30 минут по М-4 до Мкад. Ближайшие населенные пункты с развитой инфраструктурой: деревни Сонино (2 кмм), Шишкино (3 км), с. Долматово (4 км).