Новокаширское ш., 71 км от МКАД
Алеево-2 д., Ступино гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 2,09 млн; первая цена 2,09 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈105 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −720 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Жилёво ≈2,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22450
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 333 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жилево пгт | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 4,3 сот. | 1 650 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 43 500 / 62 937 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 801 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 517 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -719 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Лотос СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-11 СТСН | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Юг СНТ | 40 м² | 8,3 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Москворецкий Садовод СНТ | 39 м² | 8 сот. | 1 720 000 | 44 103 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ситенка СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Машиностроитель-4 СНТ | 52 м² | 4 сот. | 1 690 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 2 090 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снтсн Жилево, деревня Алеево -2, Ступинский район. Участок 6 соток, дом 45 кв м., хоз пристройка, теплица. На участке плодовые деревья и кустарники, теплица для выращивания овощей. Дом в жилом состоянии, есть вся необходимая мебель и техника (столы, диваны, кровати, шкафы, стулья, холодильник, газовая плита). Имеется бойлер и ванная комната. Участок расположен в высоком солнечном месте. Рядом лес, озеро, пляж. По всему Снт асфальтовое покрытие (асфальтовый подъезд непосредственно к дому), зимой чистят дороги. На территории Снт есть летний магазинчик. Проведено межевание. Отличная транспортная доступность (электричка, трасса М4). Проведено электричество и летний централизованный водопровод. Планируется скорая магистральная газификация Снт. 1 взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Цена окончательная.