Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Ветеран СНТ, Ступино гор. округ
Дача 55 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Повадино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22447
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 243 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 218 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 725 000 | 90 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 51 033 / 78 125 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Прогресс СНТ | 59 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 58 475 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесная Поляна ТСН | 58,6 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 55 461 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сокол СНТ | 53 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 64 151 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Учитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный Луч СНТ | 64 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гознаковец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 955 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Варшавское СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в небольшом, уютном Снт "Ветеран" в деревне Полушкино Ступинского района, в непосредственной близости от леса. Тишина, свежий воздух, грибы-ягоды всё рядом. Газ проходит по границе участка! Участок: 9 соток, огорожен по периметру забором с въездными воротами для, а/м. Очень зелёный, много взрослых деревьев, в том числе плодовых, ягодные кустарники, многолетние цветы. Дорожки выложены плиткой. Свой микроклимат, тень в жару и уют. Домик небольшой, но утеплённый. 2 жилые комнаты + кухня. Всё необходимое для комфортного отдыха. Крытая веранда с виноградником для дружеских и семейных посиделок. Дом- баня из бруса 150х150 мм, 2 этажа. Требуется внутренняя отделка второго этажа. Это готовый сруб под ваши идеи жилой дом, сауна, баня, гостевой домик. На участке залит ленточный фундамент 6х9 м, можно строиться. Пока использовали, как подиум для бассейна. Хозблок с летним душем, помещением для хранения садового инвентаря. Вода: колодец с питьевой водой. Электричество: 15 квт. Газ: по границе участка. Многие в Снт уже подключены и проживают круглый год. До Снт проложена новая асфальтированная автодорога с хорошим освещением. Очень удобная транспортная доступность, как общественным транспортом, так и личным по М-4 "Дон" или Симферопольскому шоссе. От жд станции Михнево, далее на автобусе. Остановка автобуса около ворот в Снт.