Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 152,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈2,94 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −2,49 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22446
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 876 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 896 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 152,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 944 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 636 / 22 778 / 45 833 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 568 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 172 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Соловьи СНТ | 110 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 13 636 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Нива СНТ | 180 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 22 778 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Михнево пгт | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом в живописном Снт. Предлагается к продаже добротный загородный дом размером 9 на 9 метров, расположенный в охраняемом Снт среди грибных лесов и красивой природы. Это прекрасное место для спокойного семейного отдыха, дачной жизни и проведения времени на свежем воздухе. Хорошая асфальтовая дорога до Снт через шикарный лес, по дороге большой магазин "Магнит". Основная часть дома выполнена из бруса 5 на 5 метров. На первом этаже расположена уютная гостиная, идеально подходящая для отдыха всей семьёй и встреч с друзьями. Дополнительная часть дома построена по каркасной технологии, благодаря чему пространство можно использовать максимально функционально. Планировка: интересное решение включает в себя большую кухню, гостиную и сауну с душевой на первом этаже. Две отдельные и проходная большая, светлая комната наполненная светом и большим пространством идеально подойдёт для семейного вечера у телевизора или настольных игр. Ну и конечно же изюминка второго этажа Это Детская Комната с раскрашенными стенами подарит детям кучу эмоций. Подключен скоростной интернет (оптоволокно) что позволяет работать удалённо и пользоваться звонками через интернет. Дом установлен на прочном ленточном фундаменте. К коммуникациям подключено электричество, организовано водоотведение, установлен септик из двух колец. Туалет расположен на улице. На благоустроенной территории есть всё необходимое для комфортного загородного отдыха: мангальная зона; уютная беседка; хозяйственный блок; И конечно же ландшафт в виде хвойных, неприхотливых растении. Имеется место для разведения курочек, всегда будут свежие, домашние яички. Обжитое Снт откатные ворота; видеонаблюдение; охраняемая территория. Вокруг живописные леса, богатые грибами, чистый воздух и особая атмосфера единения с природой. Здесь можно наслаждаться тишиной, отдыхать от городской суеты, проводить тёплые вечера в беседке и устраивать семейные пикники. Дом продаётся по привлекательной цене. Отличный вариант для тех, кто ищет готовое место для комфортного отдыха за городом в красивом и охраняемом Снт.