Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Мечта СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 681 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −19 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — 220 В.
До ст. Привалово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22441
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 520 000 | 74 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Привалово д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мечта СНТ | 8 сот. | 575 000 | 71 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 30 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 19 сот. | 4 000 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный-Привалово СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Багульник СНТ | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Багульник СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Багульник СНТ | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Немцово СНТ | 10 сот. | 913 000 | 91 300 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 88 559 / 138 889 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -19 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Орехово СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каширское шоссе, 72-й км | 36 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ртищево д. | 36 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Михнево пгт | 41 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ртищево КП | 35 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 137 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ильинское-5 СНТ | 38 м² | 5,5 сот. | 3 950 000 | 103 947 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветеран-7 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 122 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Домик 40 кв. М. Со строениями на участке 9 соток, д. Привалово, г. О. Домодедово. Участок в самой деревне (для Лпх, размер 10х90 метров, в собственности, границы установлены, огорожен, возможность прирезки до 2,5 соток) на нем: - Дом брусовый 100х100, с мансардой, 3 комнаты; - Хоз. Блок щитовой; - Сезонный туалет; - Ветхая часть дома (выделенная, в собственности). Коммуникации: Газ по границе участка. Электричество 220В, заведено в дом и хоз. Блок (возмможно увеличение до 380В). Рядом ж/д ст. Привалово, Павелецкого направления. + В доме никто не зарегистрирован. + В собственности более 5ти лет. + Один взрослый собственник.