Новокаширское ш., 74 км от МКАД
Факел СНТ, Ступино гор. округ
Дача 59,2 м², участок 4,9 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 407 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Ситенка ≈0,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22438
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 8 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 355 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Факел СНТ | 5 сот. | 757 000 | 151 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полет СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полет СНТ | 6,4 сот. | 6 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воскресенки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воскресенки с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воскресенки СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Колюпаново д. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 084 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 50 357 / 77 876 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 951 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Металлург-7 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Химик СНТ | 56,5 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 77 876 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажная летняя (не утеплена) дача 59.2 м2 из бруса, дом 2003 года, в 2016 провели работы по установке ленточного фундамента. Домик зарегистрирован как жилой с почтовый адресом, есть возможность прописаться и оформить сельский тариф на электричество. Прямой договор с Мосэнергосбытом, выделено 15 квт. На первом этаже кухня и две комнаты. На втором комната. На участке баня 15 м2, с верандой, к ней пристроено два помещения для хранения садового инвентаря и для санузла, есть биотуалет. Есть колодец, канализации нет. Вода в дом и баню не заведена. Участок угловой, около леса. Хорошие соседи. До станции ж/д Ситенка Павелецкого направления 5 минут пешком. На станции есть магазин. Зимой соседи живут, снег чистят, подъезд круглогодичный.