Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Олимп КП, Ступино гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 638 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 47 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,34 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль −88 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — нет; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Путевой пост 320 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22437
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 319 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 638 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 362 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Константиновское с. | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиновское с. | 18 сот. | 3 250 000 | 180 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мебельщик-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 12,9 сот. | 900 000 | 69 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 4,6 сот. | 458 000 | 99 565 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 7,9 сот. | 1 000 000 | 126 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 13,2 сот. | 2 100 000 | 159 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 795 / 63 382 / 78 462 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 828 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 587 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -88 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дэлир СНТ | 78 м² | 8,7 сот. | 3 650 000 | 46 795 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Огонек СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кузьминский лес СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и дом ухоженные. Всегда дом использовался, как летняя дача, не пригоден для круглогодичного проживания. Дом кирпичный, веранда каркасная. Из коммуникаций имеется электричество, летний водопровод (работает с мая по октябрь), газа нет привозные баллоны, туалет на улице, вода в дом не проведена, колодца и скважины нет. На участке имеется: баня, летняя кухня, парковочное место под автомобиль, большая ель, яблони плодоносящие, кустарники. Кадастровый номер 50:33:0020159:10.