Новокаширское ш., 64 км от МКАД
Сотниково с., Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 11.08.2022.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 589 тыс. → дом ≈711 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈65 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сотниково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22427
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 711 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сотниково с. | 6,6 сот. | 750 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сотниково с. | 24 сот. | 7 680 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Савельево д. | 20,3 сот. | 1 600 000 | 78 818 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савельево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бабеево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бабеево д. | 23 сот. | 1 540 000 | 66 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вега-2 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сотниково СНТ | 11,9 сот. | 2 299 000 | 193 193 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 654 / 55 483 / 69 792 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 65 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Нива-2 ТСН | 40 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ивановское д. | 44,7 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 67 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Энергетик СНТ | 38,2 м² | 8,7 сот. | 980 000 | 25 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 43 м² | 4 сот. | 1 651 000 | 38 395 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Малино пгт | 48 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 69 792 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Машиностроитель-9 СНТ | 47,2 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 52 966 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Волна-1 СНТ | 37,2 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 67 204 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Машиностроитель-9 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Родничок СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новоселки пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2022 | 1 500 000 | история площадки |
| 21.01.2023 | 1 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 15.06.2024 | 1 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 40 м2, в д. Сотниково ул. Просторная, в 5-ти км. От пос. Малино Ступинского района. Дом один этаж, из бревна, в доме электричество, газ балон, вода холодная горячая, био туалет, две комнаты, отопление электрическое, печное. Земельный участок площадью 7 сот. Хорошая транспортная доступность: Каширское шоссе, 81 км от Мкад. Категория земли земли населенных пунктов. Документы на землю, дом все готовы. Один взрослый собственник.