Новокаширское ш., 48 км от МКАД
Центр СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 21.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 56 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 829 тыс. → дом ≈521 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 37 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,1 млн / целевая ≈6,39 млн / пессимист. ≈5,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22426
Рейтинг 86/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Наладчик СНТ | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 508 / 107 362 / 157 556 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Святая Гора ДНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 67 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 40 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родник СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 65 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 146 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Святая Гора ДНТ да: «душевая» + «мебель» | 65,2 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 107 362 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Васькино КП да: «ванная» + «заезжайте и живите» | 76,1 м² | 6,5 сот. | 11 990 000 | 157 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Центр-Моск. Обл. Участок 6 соток правильной формы, плодовые деревья. Дом 6×6 ломаная крыша плюс веранда, на 1- ом этаже 3 комнаты, печка, кухня. Второй этаж спальня.