Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Гридюкино д., Ступино гор. округ
Дом 48,5 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 01.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈76 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈970 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈9,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22421
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 3.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гридюкино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридюкино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридюкино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридюкино д. | 5,5 сот. | 518 700 | 94 309 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сумароково д. | 7,1 сот. | 570 400 | 80 338 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумароково д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумароково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 505 / 57 124 / 93 750 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Сумароково д. | 50 м² | 10 сот. | 7 350 000 | 147 000 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Север СНТ | 47,9 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 60 543 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Север СНТ | 48 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Петрищево д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полушкино д. | 46,3 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 50 756 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Иволга СНТ | 47 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 53 191 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Михайловское с. | 50 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Чирково СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Панорама Ривер КП | 50 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 160 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133532927 Продается 1/2 дома на участве 12 соток, д. Гридюкино, ул Рябиновая, д.31. Есть возможность увеличить участок. В доме одна комната и кухня. Дом зарегестрирован, возможна прописка, так же, дом может использоваться для проживания под дачу или жилье на момент строительтва нового дома. Участок ровный, правильной формы, огорожен. Растут плодовые деревья и кустарники, имеется бытовка, летний душ и туалет. Деревня газиицирована, газ по границе, вода общественный колодец, Вблизи есть водоем. Кадастровый номер участка 50:33:0010144:143. Оперативный показ в любой день, по договоренности.