Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Тимирево д., Коломенский гор. округ
Дом 68,9 м², участок 17 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 480 тыс. → дом ≈920 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈407 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Аксёново ≈18,6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2242
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 219 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 353 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Павлова пос. | 18 сот. | 350 000 | 19 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бочнево д. | 34 сот. | 1 900 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 378 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 429 / 47 866 / 72 222 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 719 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 533 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 347 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Старое д. | 65 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 27 692 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Раменки с. | 72 м² | 17 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Макшеево с. | 70 м² | 20 сот. | 1 290 000 | 18 429 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Бобково д. | 70 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гулынки д. | 62,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 70 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Зарудня д. | 63 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 38 095 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мелентеево д. | 56 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 27 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Раменки с. | 83,5 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 51 497 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родионово д. | 76 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 65 789 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дединово с. | 74,6 м² | 17 сот. | 3 300 000 | 44 236 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок Ижс 17 соток вместе с домом 68.9 кв. М. Очень удобное расположение, рядом с домом автобусная остановка. До Коломны 40 минут на автобусе, 20 минут на автомобиле. Земля чернозем, идеально для выращивания. На участке хоз. Постройки, колодец, газ по границе.