Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Видный СНТ, Ступино гор. округ
Дом 89,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 17.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 60 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 48 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,07 млн / целевая ≈9,06 млн / пессимист. ≈8,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,53 млн ₽, маржа 56 %, ROI 128 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22413
Рейтинг 82/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 72 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 628 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 784 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 842 / 106 610 / 155 556 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 528 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 128 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Добрыниха с. да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Васькино пос. да: «все удобства в доме» + «теплыми полами» | 90,5 м² | — | 11 400 000 | 125 967 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Васькино д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 90 м² | 5,5 сот. | 14 000 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Синичкино КП да: «ванных» + «ремонтом» | 91 м² | 6 сот. | 7 350 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Глотаево д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Шелково Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Глотаево д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Васькино д. да: «санузел» + «отделка» | 94 м² | 5,5 сот. | 13 000 000 | 138 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Соколиная Гора ДНТ да: «ванные» + «теплые полы» | 95 м² | 6,1 сот. | 10 990 000 | 115 684 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Максимиха д. да: «ванные» + «отделка» | 97,4 м² | 6,2 сот. | 9 500 000 | 97 536 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 2 340 000 (−60 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 2 300 000 (−40 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом недострой 2-х этажный, общей площадью 89,2 кв. М. На участке 6 соток, кирпич, подвал. Живописное место в Ступинском р-не, Московской обл., д. Полушкино, Снт Видный. Электричество заведено на участок. Дороги в Снт в идеальном состоянии, асфальт до участка, территория товарищества ухоженная, вокруг лес, чистый воздух. Напротив дома парковочное место. Планировки в доме нет. На 2-ой этаж подъем по приставной лестнице. Межэтажное перекрытие плиты. Площадь этажа 44,6 кв. М. (данные из технического плана здания). Заключение кадастрового инженера имеется. Транспортная доступность: асфальтированная дорога. Собственников трое, быстрый выход на сделку. Торг уместен.