Новокаширское ш., 60 км от МКАД
Торбеево ТСН, Ступино гор. округ
Дом 86 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈68 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 части») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шугарово ≈5,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22412
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Торбеево ТСН | 8,2 сот. | 2 150 000 | 262 195 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Торбеево д. | 5,5 сот. | 640 000 | 116 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Торбеево ИЖС КП | 6 сот. | 595 000 | 99 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Торбеево ИЖС КП | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Торбеево ИЖС КП | 9,3 сот. | 2 519 100 | 270 871 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесной родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Торбеево ИЖС КП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заворыкино д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 111 / 58 433 / 119 912 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 части») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 части») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Марьино-2 СНТ | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шугарово-5 СНТ | 84 м² | 8 сот. | 5 150 000 | 61 310 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Марьино-2 СНТ | 78,6 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 50 891 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фортуна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Канищево д. | 80 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 76 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Макеево д. | 90 м² | 12 сот. | 1 000 000 | 11 111 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шугарово-6 СНТ | 77 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 116 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Протасово д. | 90,9 м² | 13 сот. | 10 900 000 | 119 912 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Михнево завода Опыт СНТ | 91 м² | 8,6 сот. | 2 800 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мосмек СНТ | 86 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 44 186 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 части дома 180 м. Кв. На участке земли более 12 соток. На все вопросы отвечу по тел.