Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Дорожник СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., брус, 1994 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 590 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈607 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Колычево ≈5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22411
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 590 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Секирино д. | 19,7 сот. | 2 500 000 | 126 904 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивановское д. | 8,5 сот. | 2 450 000 | 288 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивановское д. | 4 сот. | 379 000 | 94 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Иван-Теремец с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивановское д. | 6,5 сот. | 699 000 | 107 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 8,1 сот. | 960 000 | 118 519 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 11,3 сот. | 700 000 | 61 947 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 5 сот. | 520 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 484 / 74 833 / 80 179 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 266 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 607 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Восток-2 СНТ да: «душевая» + «мебелью» | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Оазис СНТ да: «с/у» + «мебелью» | 60,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 36 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Восток-2 СНТ да: «душевая» + «мебелью» | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный и просторный дачный участок 8 соток с домом 60 кв. М в одном из самых живописных и экологически чистых мест Снт Дорожник Ступинского района. Дом из бруса. Фундамент: блоки. Крыша: оцинковка. Окна: деревянные. Планировка: - 1 этаж: две спальные комнаты, гостиная. - 2 этаж: одна просторная комната. К дому пристроена летняя веранда, которую использовали как кухню. Дом тёплый, крепкий, но требует небольшой косметической ремонт. Электричество 5 кВ разводка по всему дому. Водоснабжение колодец. Участок ровный, правильной формы, сухой. На участке плодоносящий сад: яблони, груша, слива, и другие деревья. Имеется хоз. Блок для инвентаря и сарай. Заезд и место для автомобиля. Территория Снт круглосуточно охраняется, работает видеонаблюдение на въезде. Ворота открываются с пульта или через телефон. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Живописное место с множеством прудов, вокруг грибные и ягодные места. Тихое и очень спокойное место для семейного отдыха вдали от городской суеты.