Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Городище КП, Ленинский гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 877 тыс. → дом ≈323 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 47 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −78 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2241
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 14.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 877 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенские луга-1 дп | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воскресенские луга-1 дп | 10,9 сот. | 900 000 | 82 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 22,5 сот. | 700 000 | 31 111 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6,3 сот. | 1 050 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 60 000 / 65 625 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -78 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Солнечная Долина-2 дп | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гольянов Посад СНТ | 32 м² | 6,1 сот. | 2 100 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Земляничные Поля КП | 32,5 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 107 692 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 1 250 000 | история площадки |
| 30.09.2025 | 1 240 000 (−10 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 300 000 (+60 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 305 000 (+5 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 350 000 (+45 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 340 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 299 900 (−40 100) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 250 000 (−49 900) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 190 000 (−60 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 090 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (+410 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 290 000 (−60 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 200 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальное предложение. Отличная возможность купить готовый участок. Собственник, быстрый осмотр, в любое время. До магазина магнита 5 минуты пешком, до остановки автобус 5 мин, круглогодичный подъезд. Участок 8 соток огорожен забором 2м. Откатные ворота, калитка. Электричество можно подключиться. Хоумнет Интернет Вайфай. В шаговой доступности остановки общественного транспорта. В 10 минута езды на автомобиле- центр Воскресенска с развитой инфраструктурой- магазины, детские сады, школы, аптеки, ж/д станция Платформа 88км.-можно быстро и без пробок доехать до Москвы. Свободная продажа. Территория Городище-1. Коттеджный посёлок Городище.