Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Полушкино д., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 27 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 309 км ≈5,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22403
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 16 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 153 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 761 / 51 972 / 181 429 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -639 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Марьино СНТ | 60,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 47 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Поляны СНТ | 60 м² | 9,5 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Усады пос. | 62,4 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 090 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Семеновское с. | 56 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 29 464 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Соловьи СНТ | 71 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 26 761 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Острожки д. | 70 м² | 10 сот. | 12 700 000 | 181 429 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Повадино д. | 42,9 м² | 11 сот. | 5 700 000 | 132 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесли задаток. Вашему Вниманию. Зарегистрирован только участок. Вода из колодца не заведена в Дом и Баню, качаем насосом. Чтобы завести воду, обойдётся в районе 100 тысяч рублей. 55 кв. М, 2 этажа. Дoм крепкий и теплый: щитовой бруcовoй, снapужи ocнoвaтельнo oблoжeн киpпичoм. Внутри отделка- вагoнка. Kaменнaя пeчь в кoридoрe. Планирoвка 1-гo этaжa: бoльшая свeтлая тeррaca c кухнeй, приxoжая-кopидop с пeчью и 2 уютные изoлировaнные кoмнaты. Чaстично пластиковые стеклопакеты. Планировка 2-го этажа: просторная мансардная комната. Электричество: заведено в дом, работает исправно. Об участке и постройках. Участок 9 соток, угловой минимум соседей. Территория полностью обустроена для отдыха и садоводства: Баня. Летняя кухня с каменным мангалом и уютная беседка. Гараж с прямым и удобным въездом прямо с дороги. Колодец. Большая теплица на прочном фундаменте для отличного урожая. Ухоженный плодоносящий сад, летний душ и туалет. Снт закрытого типа. Въезд строго ограничен автоматические ворота открываются по звонку с телефона. Круглогодичный подъезд прямо к участку. По запросу могу отправить видео. Один взрослый собственник более 5 лет. Звоните.