Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Каширское шоссе 75-й км, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 705 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 33 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Привалово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22401
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лотос СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лотос СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лотос СНТ | 14,3 сот. | 2 150 000 | 150 350 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Октябрьский пос. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьский пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьский пос. | 28 сот. | 5 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каширское шоссе 74-й км | 40 сот. | 6 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьский пос. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 46 421 / 49 440 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 088 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Лисичкино СНТ да: «санузлы» + «теплые полы» | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 99 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Изумрудные холмы КП да: «ванная» + «ремонтом» | 96 м² | 6 сот. | 10 950 000 | 114 062 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Марьинское д. да: «санузел» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 885 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Глотаево д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Глотаево д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «ванных» + «мебелью» | 96,4 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 99 585 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Кишкино д. да: «ванные» + «ламинат» | 91 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 49 440 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача Мечты У Леса И Пруда! Уголовый Участок 6 Сот. Тишина и природа в Снт "Лотос" (Ступинский р-н). Выходите из калитки и сразу в лес за белыми! Летом купаетесь в своем чистом пруду, дети бегают на площадке, а вы отдыхаете на террасе. Что имеем: Каркас дома 100 м2 на надежном ленточном фундаменте (готовый "конструктор" под ваш дизайн). Утепленная бытовка. Главный бонус: участок угловой, соседняя стена только с одной стороны максимум приватности! Логистика 5 баллов: удобный съезд с Каширки и трассы М4 "Дон". Весь город на связи. Цена разумная, торг уместен. Звоните, показ в любое время!