Новокаширское ш., 73 км от МКАД
Возрождение СНТ, Ступино гор. округ
Дом 81 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 441 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль −43 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колычево ≈7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22394
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 168 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 654 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тростники д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лотос-3 СНТ | 9,4 сот. | 700 000 | 74 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тростники д. | 6 сот. | 1 155 000 | 192 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Гиацинт СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лотос-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петрово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 884 / 69 672 / 119 928 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Верзилово с. | 83,3 м² | 4 сот. | 9 990 000 | 119 928 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 61 м² | 3 сот. | 4 250 000 | 69 672 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Урожай-1 СНТ | 60,2 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 34 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 81 м2. Двухэтажный. Комнат 4 и кухня. В доме электричество и водоснабжение. Подъезд круглый год.