Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Юсупово с., Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,68 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 50 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 912 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 65 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,34 млн / целевая ≈5,71 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22393
Рейтинг 69/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 41.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 912 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юсупово с. | 7,7 сот. | 1 400 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 20,4 сот. | 2 900 000 | 142 157 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юсупово с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юсупово с. | 13,4 сот. | 2 500 000 | 186 567 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 615 / 100 580 / 137 500 |
| цена объекта | 2 682 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 279 700 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 022 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 591 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Матчино д. да: «ванной» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 8 800 000 | 137 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Матчино д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Минаево д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 682 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 682 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом площадью 66.5 кв. М. С кадастровым номером 50:28:0110156:19890 и земельный участок площадью 600 +/- 9 кв. М. С кадастровым номером 50:28:0110156:11397 продается через электронную площадку. Подробности по телефону.