Новокаширское ш., 48 км от МКАД
Поляна СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,78 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 20.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 863 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Привалово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22390
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 5 % | 0.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 918 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ясень СНТ | 16,5 сот. | 1 800 000 | 109 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проскурниково д. | 13,6 сот. | 1 850 000 | 136 029 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Проскурниково д. | 12,9 сот. | 1 760 000 | 136 434 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леньково д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Проскурниково д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 62 526 / 96 650 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 771 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Созидатель СНТ | 60 м² | 6,9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Маринино пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Связист СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 251 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Константиновское с. | 60 м² | 6,6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Октябрьский пос. | 60 м² | 4 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мечта СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 499 999 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мебельщик-2 СНТ | 55,3 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 53 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новое Вельяминово ТСН | 60 м² | 6,7 сот. | 5 799 000 | 96 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лисичкино КП | 65,2 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 66 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Проскурниково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 780 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 780 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная двухэтажная дача. Дом Каркасный на хорошем фундаменте, есть закладка фундамента под установку печи. Дом теплый утепление 200. В доме просторная кухня, две спальни на первом этаже и на Мансардном этаже, удобная лестница, просторная веранда. Электричество 8 квт, вода скважина. В доме все остаётся, сразу можно пользоваться. Участок по периметру огорожен забором, ухоженный. На участке растут декоративные растения и плодовые. Расположен в окружении леса, очень тихое место для отдыха от городской суеты. Ходит автобус от ж/д станции Михнево и Барыбино. Дороги зимой чистят. Показы по договорённости.