Новокаширское ш., 62 км от МКАД
Новоселки пос., Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 447 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,47 млн / целевая ≈4,92 млн / пессимист. ≈4,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈111 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шугарово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22384
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 98 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 447 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 453 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 530 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 60 808 / 163 333 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Верзилово с. | 100 м² | 5 сот. | 11 400 000 | 114 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Прудно д. | 93 м² | 6,5 сот. | 5 900 000 | 63 441 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Иван-Теремец с. | 120 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 29 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Вельяминово с. | 102 м² | 5,5 сот. | 10 990 000 | 107 745 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Вельяминово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 90 м² | 5,8 сот. | 14 700 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 108 м² | 5 сот. | 14 000 000 | 129 630 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.9 км | Вельяминово с. | 90 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 54 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Вельяминово с. | 86,7 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 50 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Вельяминово с. | 85 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 58 176 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 900 000 |
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из пеноблоков, потолочное перекрытие плиты, высота потолка 3 м, построенный в 2008 году. Общая площадь составляет 100 кв. М, на участке площадью 510 кв. М. В доме четыре комнаты и терраса с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. Дом оснащен печным отоплением, водоснабжение осуществляется через скважину. Интернет и телевидение доступны благодаря наличию Wi-Fi. Санузел расположен на улице. Участок находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт), рядом есть школа и остановка общественного транспорта. На территории достаточно места для сада или огорода. Дом готов к проживанию, но требует некоторых улучшений. Торг у дома.