Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Бехтеево д., Домодедово гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 919 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 83 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −812 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Данилово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22380
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 772 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 919 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 081 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 83 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бехтеево д. | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бехтеево д. | 10 сот. | 935 000 | 93 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бехтеево д. | 15,2 сот. | 5 200 000 | 342 105 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бехтеево д. | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бехтеево д. | 17,5 сот. | 8 750 767 | 500 044 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бехтеево д. | 8,1 сот. | 1 669 000 | 206 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бехтеево д. | 8 сот. | 1 465 000 | 183 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бехтеево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 110 116 / 165 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 657 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -812 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Белые Столбы-2 СНТ | 24 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Северка-Уварово СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заречное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 31,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 113 565 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Тонус-1 СНТ | 20 м² | 7,4 сот. | 2 550 000 | 127 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 30,7 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 141 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Уварово СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Введенское с. | 31 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 132 258 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 30 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Г. Домодедово, д. Бехтеево. Ж/д ст. 52км (Данилово)пешком 20мин спокойным шагом (1.9 км). Газифицированный дом, электричество заведено. 1 этаж, 25м2. Дом крепкий, построен из бревна, фундамент блоки. Можно достраивать, расширять, участок позволяет. Дом оформлен. Можно в рассрочку. Деревня тихая, живая, для детей ходит школьный автобус. Все необходимые магазины рядом.