Новокаширское ш., 63 км от МКАД
Васильки-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,82 млн; первая цена 3,82 млн ₽ от 02.08.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 700 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Сотниково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22364
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 23 сот. | 1 540 000 | 66 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Байдиково д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савельево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байдиково д. | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 344 / 50 000 / 70 261 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 563 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Дубнево д. | 61,2 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 70 261 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дубнево д. | 60 м² | 15 сот. | 7 900 000 | 131 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Березовые Дали СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 1 699 000 | 29 344 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Малино пгт | 70 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березнецово с. | 72 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рябинка СНТ | 64 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2025 | 3 820 000 | история площадки |
| 20.09.2025 | 3 420 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 500 000 (+80 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом ( жилой) в Ступинском районе, Васильки-2. В доме печь, обогреватели, подходит для зимнего проживания. Но не жили зимой. Дом жилой площадью 64.4 кв м, есть чердак. Дом из бруса, обшит сайдингом, внутри вагонка, оргалит, шумоизоляция. Крыша железная, фундамент ленточный. Полы с утеплением. В доме 3 комнаты + веранда. В доме триколор, нтв. Есть душ, туалет, водонагреватель 100 л. В отдельном домике рядом с кухней. На участке отдельно стоящая кухня из бруса 16 кв м. Также там вода и свет. Колодец на участке 8 колец. У летней кухни веранда крытая поликарбонатом. Газ балонный. Участок 10 соток, есть система полива, насаждения, кусты плодовые и 14 деревьев. Две теплицы. Такого ухоженного огорода нигде не найдете! Люди больше 30 лет вкладывают свою заботу и любовь. Соседи с 3 сторон. Автобусная остановка в 2 км в Сотниково. Автобусы Ступино -Малино, Ступино -Дубнево ходят часто. Есть электричка Жилево- Воскресенск 3 Р / день. Членские взносы -19200Р/год. До пруда 10 минут пешком, можно купаться и ловить рыбу. Продукты можно заказывать, можно летом в автолавке купить 4 Р/неделю ездят, можно до Дубнево 30 минут пешком. Дороги чистят зимой. Оперативный показ.