Новокаширское ш., 30 км от МКАД
Ветеран ДНП, Домодедово гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,89 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 60 %
Земля ≈284 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 59 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,14 млн / целевая ≈7,33 млн / пессимист. ≈6,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,05 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белые Столбы ≈4,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22363
Рейтинг 79/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 69 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 702 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сонино д. | 7,5 сот. | 2 459 902 | 327 987 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран ДНП | 5,6 сот. | 7 800 000 | 1 392 857 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветеран ДНП | 8,4 сот. | 3 850 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,2 сот. | 2 900 000 | 353 659 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Ветеран ДНП | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран ДНП | 7,4 сот. | 1 990 000 | 268 919 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шебанцево с. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шебанцево с. | 10 сот. | 1 855 000 | 185 500 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ДНП | 5,4 сот. | 3 200 000 | 592 593 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ДНП | 11,9 сот. | 6 000 000 | 504 202 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 846 / 103 125 / 152 639 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 737 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 515 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 048 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Юсупово с. да: «санузла» + «теплые полы» | 80 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 125 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Генеральские Дачи СНТ да: «ванна» + «ламината» | 80,5 м² | 6,2 сот. | 11 650 000 | 144 720 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Династия КП да: «санузла» + «отделка» | 72 м² | 5,7 сот. | 10 990 000 | 152 639 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Династия КП да: «санузла» + «мебелирован» | 72 м² | 6 сот. | 10 990 000 | 152 639 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Минаево ИЖС КП да: «санузел» + «тепли пол» | 70 м² | 5,4 сот. | 6 999 999 | 100 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ильинское ИЖС КП да: «ванная» + «ремонт» | 80 м² | 5,4 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Матчино д. да: «ванные» + «отделкой» | 70 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новое Юсупово КП да: «ванные» + «ремонтом» | 80 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 106 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | да: «ванные» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 499 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 990 000 (−409 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 690 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 890 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 490 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом от собственника 70 м2 (евро-трёшка). Просторный и уютный дом, требующий достройки, построенный качественно и с продуманной планировкой: 2 отдельные комнаты. Кухня-гостиная. Котельная. Ванная и холл. Дом расположен в посёлке Сонинский лес (Домодедово). Пешком до ближайшей остановки общественного транспорта 10-12 минут. Рядом микрорайоны Белые Столбы и Барыбино. Удобный выезд на Каширское шоссе или М-4: 15 минут до Домодедово. 30 минут до Москвы. Участок с красивым видом на поле, всего один сосед, тишина и уединение. Свет находится в процессе подключения. Идеальное место для комфортной жизни рядом с природой и при этом с отличной транспортной доступностью!