Новокаширское ш., 64 км от МКАД
Прудно д., Ступино гор. округ
Дом 53 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 18.07.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,77 млн → дом ≈723 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 40 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −588 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈12,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22361
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 444 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 767 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 723 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 642 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Прудно д. | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Прудно д. | 12,2 сот. | 1 990 000 | 163 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Прудно д. | 7,8 сот. | 1 428 106 | 183 091 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Прудно д. | 9,4 сот. | 2 835 000 | 301 596 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудно д. | 11,7 сот. | 3 528 000 | 301 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудно д. | 16,4 сот. | 4 923 000 | 300 183 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудно д. | 18,3 сот. | 5 502 000 | 300 656 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудно д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Прудно д. | 6,2 сот. | 1 570 000 | 253 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Прудно д. | 15,3 сот. | 2 873 000 | 187 778 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 80 119 / 179 211 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -588 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Дубечино д. | 53,5 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 56 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лесник СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Юг СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Лазурное СНТ | 60 м² | 11 сот. | 9 500 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Сераксеево д. | 60 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Протасово д. | 38 м² | 18,2 сот. | 6 810 000 | 179 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Сераксеево д. | 40 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 122 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Сераксеево д. | 40 м² | — | 5 200 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Константиновское с. | 42 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 490 000 (−110 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 400 000 (−90 000) | история площадки |
| 23.10.2025 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 3 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 590 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В посредниках не нуждаюсь, никакой диалог про услуги не веду, ни в какой помощи не нуждаюсь. Проверенный риэлтор есть. Щитовой дом по финской технологии, первый этаж обложен кирпичом. Фундамент ленточный из кирпича. Отопление печное, зимовать можно. Газ по границе, к электричеству подключен. Колодец в 2 м. От калитки за периметром. Терраса и чердак холодные. Чердак подходит для хранения, вход по приставной лестнице с улицы.