Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Маринино пос., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 595 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 41 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путевой пост 320 км ≈5,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22354
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 196 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Маринино пос. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кишкино д. | 7,6 сот. | 1 500 000 | 197 368 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Маринино пос. | 7,1 сот. | 990 000 | 139 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маринино пос. | 10,1 сот. | 1 231 125 | 121 894 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маринино пос. | 6,4 сот. | 599 000 | 93 594 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кишкино д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кишкино д. | 5 сот. | 580 000 | 116 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кишкино д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кишкино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 833 / 67 440 / 88 190 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 141 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 034 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Проскурниково д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Огонек СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 40 833 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 64 м² | 6 сот. | 3 299 000 | 51 547 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 4 200 000 (+550 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в коттеджном поселке Маринино в 62 км от Мкад. Дом 6*10 каркасно щитовой, внутри вагонка, снаружи профлист, утепление 100( стены, пол, потолок, внутренние перегородки). Двойной стеклопакет (3 стекла). В доме: Кухня гостиная 22 м/кв. Две спальни:11 и 8 метров. Санузел. Предбанник. Терраса 10 м. Свет. Участок 6 соток. В КП Маринино. Дорога асфальтная крошка. В 5 км озеро с пляжем и рыбалкой. В пeшeй дocтупнoсти пруд, церковь, прoдуктовый мaгaзин, озон. Ближайшaя cтaнция Павeлецкoго нaпpавлeния Привалово в 7 км, aвтобуcа нeт. Дом находитcя в экoлoгичеcком местe, вoкруг лес. Кадастровый номер 50:33:0020152:2921. Категория земель: земли сельхоз назначения. Назначение: под дачное строительство. Разрешена прописка. Один собственник.