Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Толочаново д., Ступино гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 678 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −753 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Вельяминово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22353
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 935 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Толочаново д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Толочаново д. | 11,5 сот. | 1 400 000 | 121 739 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Толочаново д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Толочаново д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хамовники СНТ | 22,2 сот. | 2 800 000 | 126 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калининец-2 СНТ | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новое Вельяминово ТСН | 6,5 сот. | 1 750 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никольская Дача д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новое Вельяминово ТСН | 12,6 сот. | 3 350 000 | 265 873 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 130 / 90 244 / 125 301 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 852 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 659 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -753 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Мансурово д. | 48 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 57 292 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Береговой КП | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Новое Матчино КП | 46 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 46 м² | 5 сот. | 1 799 999 | 39 130 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.5 км | Максимиха д. | 50 м² | 6,6 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Зеленая роща СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 9 500 000 | 172 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Шелест КП | 41 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 90 244 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Дивный КП | 41,5 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 125 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Гальчино Сити КП | 35 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 108 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Черноморский КП | 60 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 48 м2, построенный в 2024 году из сэндвич-панелей. Расположен на участке 6 соток, категория земель Ижс. В доме три комнаты, требуется ремонт. Есть терраса или веранда для отдыха. Дом одноэтажный, без газа, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми.