Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Юсупово с., Домодедово гор. округ
Дом 38 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 74 тыс.–214 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈101 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Повадино ≈6,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22351
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 094 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 316 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юсупово с. | 20,4 сот. | 2 900 000 | 142 157 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 7,7 сот. | 1 400 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 13,4 сот. | 2 500 000 | 186 567 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 5 сот. | 918 378 | 183 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 230 / 114 092 / 214 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 101 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юсупово с. | 36 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Степыгино КП | 36,4 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 189 560 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Шишкино д. | 36 м² | 5,1 сот. | 2 950 000 | 81 944 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новое Голубино пос. | 35 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 214 286 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Матчино д. | 33 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Барыбино д. | 35,7 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 74 230 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Карамель КП | 33,7 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 148 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Береговой-2 КП | 45 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бугорок СНТ | 41 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 117 073 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юсупово с. | 48 м² | 6 сот. | 5 940 000 | 123 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете о даче или уютном доме для Пмж, где пахнет свежим деревом, а не стройкой? Это предложение для вас! Продаётся стильный и уютный каркасный дом 2025 года постройки на участке 6 соток (статус земли Ижс). Почему Этот Дом Вам Понравится: Абсолютно новый: Вы будете первыми жильцами! Современная архитектура, надежный каркас. Всё продумано: Две отдельные комнаты, совмещенный санузел и шикарная просторная веранда идеальное место для завтраков на свежем воздухе. Готовые коммуникации: Свет 15 квт (хватит на всё!), высокоскоростной интернет для удаленной работы. Участок "под ключ": Территория огорожена забором. Установлены откатные ворота (5 метров) заедет даже спецтехника или большой семейный внедорожник. Природа И Транспорт: Отдых: В паре минут ходьбы река и пляж. Для любителей хобби платная рыбалка и грибной лес. Доступность: Рядом остановка общественного транспорта. Дороги чистят, соседи живут круглый год. Характеристики: Площадь участка: 6 соток (Ижс). Электричество: 15 квт. Интернет: Оптиковолокно. Вода: Возможность обустройства скважины. Документы полностью готовы к сделке. Подходит под ипотеку. Локация: [Вставить название населенного пункта]. Звоните прямо сейчас! Организуем показ в удобное время. Не упустите возможность встретить этот сезон в собственном новом доме! 51755.