Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Лисичкино КП, Ступино гор. округ
Дом 30,1 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 631 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 85 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈402 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −932 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. Привалово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22350
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 132 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 631 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 316 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лисичкино СНТ | 11,4 сот. | 990 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лисичкино СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лисичкино СНТ | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкино СНТ | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дианино пос. | 11,4 сот. | 1 150 000 | 100 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дианино пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 7 сот. | 525 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 402 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 106 / 98 387 / 116 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Автопромовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | сохраненная копия |
| 17.9 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новое Проскурниково КП | 30 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лада СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Константиновское с. | 28 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Гальчино Сити КП | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Пломбирка КП | 31 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Шугарово-6 СНТ | 31 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 112 903 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой новый дом каркасный с зимним утеплением 30,1 кв м, вода заведена в дом из скважины. Дом состоит из прихожей, кухни-гостинной, спальни и санузла. Можно жить зимой отапливая конвекторами. Дом очень теплый. Участок 7 соток с капитальным домом (30 м2) для круглогодичного проживания и прописки + готовый фундамент под большой коттедж. Дом С Правом Прописки (30 кв. М): Полноценное жилое строение, можно оформить постоянную регистрацию. · Тепло зимой: Стены 15 см с качественным утеплителем технониколь, потолки 2,4 м. · Все удобства проведены: Заведена вода и электричество, канализация. · Чистовая отделка: Поставлены пластиковые окна, межкомнатные двери, настелен чистовой пол. · металлическая толстая теплая дверь. Фундамент Под Коттедж (уже готов!): Пока вы живете в доме, главная стройка не стоит на месте. Мы подготовили мощное основание 12 х 6 м, глубина 1,6 м. Подходит для тяжелого 2-этажного дома из любого материала (кирпич, блоки, монолит). Питьевая вода на плиту уже выведена. Бонусные стройматериалы в запасе: · 12 пачек кирпича (закрыть цоколь и выйти на "ноль"). · 250 метров арматуры. По периметру: Высокий забор 2 метра из профнастила. Каркас на совесть: столбы 80х80 мм (сталь 3 мм) и Три прожилины 30х60 мм (2 мм). Въездная группа: надежные ворота и 2 калитки. Рядом, через один участок, лес. Скважина 75 метров глубиной с кессоном. Есть 12 палет хорошего кирпича. Дом оформлен как жилой, можно прописаться, подходит под ипотеку. Поселок чистят зимой, в поселке два продуктовых магазина и пункты выдачи, охрана, проезд через шлагбаум, взносы 2500 руб в месяц. Очень многие живут круглый год. Ближайшая станция Привалово, Павелецкая ж/д. До станции 5-6 км, это 7 минут на машине. Торг.