Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 7,2 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 557 тыс. → дом ≈143 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈980 тыс. / пессимист. ≈871 тыс. → от пессимистичной прибыль −124 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Жилёво ≈3,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22346
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 143 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 3 550 000 | 197 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 50 000 / 75 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 871 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -124 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Починки СНТ | 20 м² | 9,3 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Металлург-6 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава-2 СНТ | 22,8 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Заречье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Машиностроитель-3 СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 399 000 | 69 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 700 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 700 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок, дачу в Снт Юг по Каширскому шоссе. Участок номер 18 расположен по М-4 Дон, 70 км от Мкад, рядом поселок Жилево и поселок Ситне-Щелканово, кадастровый номер 50:33:0030134:105. Площадь участка 7.19 соток, ровный, квадратной формы, земли сельхозназначения, для ведения садоводства. Участок со всех сторон огорожен забором, есть калитка и ворота, площадка для двух автомобилей. Свет подключен 7 вквт. Участок сухой в любое время года, вода не стоит. На участке есть небольшой домик на базе автобуса с двумя комнатами. Также есть хозблок с двумя комнатами. В домиках все захламлено, но если все выкинуть, подкрасить, навести уют, то вполне можно жить летом. Есть колодец. Отличная транспортная доступность, круглогодичный подъезд, участок расположен в 100 метрах от леса, в шаговой доступности есть пруд для купания и рыбалки, ближайшая ж/д ст. Жилево 3 км, до Ступино 12км. Снт расположено в лесу, со всех сторон лес. На участке разбит сад с фруктовыми деревьями, есть яблони, груши и плодовые кустарники. На территории Снт есть магазин, детская площадка, вход и въезд ограничены, только для своих. Все документы готовы к продаже. Границы участка установлены.