Новокаширское ш., 70 км от МКАД
Машиностроитель-9 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 920 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 500 тыс. → дом ≈250 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Сотниково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22345
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 10.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Машиностроитель-9 СНТ | 16 сот. | 1 950 000 | 121 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Язовка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Язовка СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Металлург-16 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Металлург-16 СНТ | 8 сот. | 749 000 | 93 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Горностаево д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Бурцево д. | 8,2 сот. | 780 000 | 95 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бурцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Песочня д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 65 000 / 100 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заречье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Песочное-1 СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Металлург-6 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Дубрава-2 СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Карпово д. | 19 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Машиностроитель-3 СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 399 000 | 69 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 900 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 920 000 (+20 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 820 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 790 000 (−30 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 750 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток в Снт Машиностроитель-9 в районе д. Бортниково. Участок обработан, ухожен, электричество, летний водопровод. На участке летний душ, сарай. Рядом грибной лес, до автобуса 1,5 км Яблони на участке, груши, смородина чёрная и красная, крыжовник, малина, клубника. Очень красивое и тихое место. 2 пруда в шаговой доступности, рыбацкий и купальный.