Новокаширское ш., 31 км от МКАД
Калинка-2 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 30.12.2023.
Рейтинг 90/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈207 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈452 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Данилово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22344
Рейтинг 90/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 239 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калинка-2 СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тонус-2 СНТ | 6,3 сот. | 1 900 000 | 301 587 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кипарис СНТ | 9 сот. | 1 955 000 | 217 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11 сот. | 6 500 000 | 590 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 2 780 000 | 370 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,7 сот. | 3 300 000 | 578 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Теремок СНТ | 11 сот. | 1 170 000 | 106 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7 сот. | 1 127 000 | 161 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ветеран-1 СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 224 000 | 204 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 141 583 / 175 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 433 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 451 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Голубино д. | 13 м² | 6 сот. | 420 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Кишкино с. | 12 м² | 8 сот. | 1 699 000 | 141 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Испытатель-1 СНТ | 12 м² | 3 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.12.2023 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.01.2024 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.03.2024 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.03.2024 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.04.2024 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.04.2024 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.06.2024 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2024 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 850 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке стоит бытовка. Есть электричество (щиток у соседей). Есть летняя вода. Нет газа, канализации. В 40 минутах от Москвы.