Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Родник-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 850 тыс. ₽, поднимали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 04.08.2025.
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 681 тыс. → дом ≈169 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈454 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈11,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22343
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 43.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 169 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Четряково д. | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Четряково д. | 5,5 сот. | 649 000 | 118 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Четряково д. | 12 сот. | 803 664 | 66 972 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Четряково д. | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Четряково д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Четряково д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Четряково д. | 5,5 сот. | 470 000 | 85 455 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Четряково д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 94 643 / 140 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 774 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 454 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Пегас СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 598 000 | 79 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Марьина Роща ДНП | 25 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Монолит СНТ | 14 м² | 8,6 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 800 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 850 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток, стоит вагончик, переделанный под жильё и второй вагончик, пустой.