Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 22,8 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 536 тыс. → дом ≈464 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈456 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −110 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Жилёво ≈3,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22341
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 464 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 351 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березня д. | 50 сот. | 90 000 000 | 1 800 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 456 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 826 / 65 000 / 108 333 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 196 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -110 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Металлург-6 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Песочное-1 СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Макеево д. | 17,5 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 63 793 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Шерстяник СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Въезд через автоматические ворота. Доброжелательные соседи. Улица закрыта шлагбаумами. Участок огорожен забором из рабицы. Есть въездные ворота. Плодовые деревья: яблони, груша, слива. Кусты малины, ежевики, черной и красной смородины. Виноград. Клен, ели, куст рододендрона. Вода колодезная. Земля и дом в собственности. Продаю за ненадобностью. Осмотр по договоренности. Если не ответил на телефон пишите.