Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Юг СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8,3 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 642 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −154 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Жилёво ≈2,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22339
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 3 550 000 | 197 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 50 229 / 62 937 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -154 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Алеево-2 д. | 45 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 37 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Реал СНТ | 42 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 54 762 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Москворецкий Садовод СНТ | 39 м² | 8 сот. | 1 720 000 | 44 103 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Фортуна СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лотос СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Металлург-11 СТСН | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ситенка СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ситенка СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 090 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 050 000 (−40 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 010 000 (−40 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 990 000 (−20 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 150 000 (+160 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 070 000 (−80 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 000 000 (−70 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 940 000 (−10 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 100 000 (+160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок со строением площадью 40 кв. М с двумя этажами, дом щитовой. На территории есть колодец для водоснабжения. Произведен ремон дороги. Прямой договор с Мосэнергосбыт, на участке 2 большие березы, забор с 3х сторон-.