Новокаширское ш., 48 км от МКАД
Гознаковец СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈544 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈520 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22338
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 34.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 95 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 543 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 84 166 / 140 000 |
| цена объекта | 1 199 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 019 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 541 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 520 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.2 км | Росинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Лесовод ТСН | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Чепелево д. | 31 м² | 6 сот. | 1 993 200 | 64 297 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Шелест КП | 28 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 132 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Березки-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Эколог СНТ | 35,3 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 52 408 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Орион СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 1 499 999 | история площадки |
| 27.10.2025 | 1 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 1 299 999 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 199 999 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 000 000 (−199 999) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 199 999 (+199 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 199 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу, отличное снт, отличное расположение. От станции Барыбино 44автобус до Коченягино. Расписание в Яндекс. Минут 30. Продаем в связи с рождением детей. Нет времени физически. Торг минимальный, отдаем за то, за что взяли! Требует немного ухода. По всем вопросам отвечу в сообщениях или звонках.