Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Здоровье СНТ, Ступино гор. округ
Дача 56 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 479 тыс. → дом ≈721 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈6,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22337
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 721 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Здоровье СНТ | 15,5 сот. | 1 900 000 | 122 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Адонис СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино д. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зверобой СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 690 / 78 125 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 298 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Лесная Поляна ТСН | 58,6 м² | 8,5 сот. | 3 250 000 | 55 461 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Прогресс СНТ | 59 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 58 475 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Якорь СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнечный Луч СНТ | 64 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое место, рядом лес, грибы. На участке яблони и смородина. Колодец. Дом без ремонта. Полы крепкие. Планировался мансардный этаж, но руки не дошли. Торг уместен.