Новокаширское ш., 63 км от МКАД
Союзгипролесхоз СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,29 млн ₽, снижали с 1,39 млн; первая цена 1,19 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 806 тыс. → дом ≈484 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 51 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈210 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 85 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22334
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Высокое СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 54 167 / 60 417 |
| цена объекта | 1 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 096 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 209 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Металлург-16 СНТ | 41,4 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 120 531 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Жилево пгт | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 1 190 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 390 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 290 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с летним щитовым домиком( строил "Зодчий", проект "Дачник"') и хозблоком (тоже строил "Зодчий"). В очень живописном месте в окружении леса. 85 км от Москвы( 74 км от Мкад). Участок второй от леса. Есть станции электрички пл. 85 км и Шугарово в соседнем селе. Вся инфраструктура там же. Свидетельство о собственности есть. Кадастровый номер 50:33:0030249:64. Вода летний водопровод из водонапорной башни. Электричество в доме 5 квт.