Новокаширское ш., 61 км от МКАД
Дорожник КП, Ступино гор. округ
Дача 28 м², участок 6 сот.
Цена 1,33 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 442 тыс. → дом ≈888 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,13 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Колычево ≈5,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22333
Рейтинг 21/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 442 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Секирино д. | 19,7 сот. | 2 500 000 | 126 904 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивановское д. | 8,5 сот. | 2 450 000 | 288 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивановское д. | 4 сот. | 379 000 | 94 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Иван-Теремец с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивановское д. | 6,5 сот. | 699 000 | 107 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 8,1 сот. | 960 000 | 118 519 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 11,3 сот. | 700 000 | 61 947 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Байдиково д. | 5 сот. | 520 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 600 / 50 333 / 60 000 |
| цена объекта | 1 330 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 130 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -532 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дорожник КП | 25 м² | 6 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березнецово с. | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлург-16 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лужки СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Леонтьево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Ситенка СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 330 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 330 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дача, построенная в 2023 году. Одноэтажная бытовка выполнена из экспериментальных материалов, что придает ему уникальность. В наличии кабельное/цифровое ТВ. Косметический ремонт позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом на свежем воздухе. Продажа от собственника. На участке площадью 6 соток расположены ухоженные грядки и несколько деревьев, создающих. Уютную атмосферу. Водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено. Транспортная доступность обеспечивается асфальтированной дорогой до ближайшей железнодорожной станции. Земельный участок относится к категории сельскохозяйственного назначения.