Новокаширское ш., 69 км от МКАД
Ситенка СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,42 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 29.08.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈366 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −677 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Жилёво ≈6,2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22332
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 75 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 230 000 | 278 750 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ситне-Щелканово с. | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 50 сот. | 18 500 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 9,5 сот. | 1 300 000 | 136 842 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.05.2023 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 50 сот. | 12 000 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 6,8 сот. | 460 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 860 / 45 964 / 56 667 |
| цена объекта | 1 420 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 207 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -677 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дубрава-2 СНТ | 22,8 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Москворецкий Садовод СНТ | 39 м² | 8 сот. | 1 720 000 | 44 103 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2025 | 1 350 000 | история площадки |
| 02.09.2025 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 1 299 000 (+49 000) | история площадки |
| 24.11.2025 | 1 500 000 (+201 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 1 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 440 000 (−10 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 420 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 420 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличный бревенчатый домик, крепкий и участок ровный 756 кв м, немного заросший, есть плодовые кустарники и сосна. Эл-во 5 квт, вода питьевая колодезная 9 колец, забор проф лист с 3 сторон, соседи -хорошие люди. Дом из 2 помещений: пристройка щитовая и бревенчатая комната, подойдет для зимнего проживания, фундамент на столбиках, но высокий, можно обложить и снизу подход для подведения коммуникаций, крыша хорошая, можно сделать мансардный этаж, так планировалось изначально. Туалет на улице. До Ситне -Щелканово 1,5 км по грунтовой дороге. Лес, прудик за участком. Тихие места рядом с цивилизацией. Снт охраняется, взносы копеечные. Звоните! Торг возможен, помогу оформить дом, можно как жилой, можно под прописку. Торг обсудим.