Новокаширское ш., 72 км от МКАД
Машиностроитель-4 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 362 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 18 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колычево ≈6,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22331
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тростники д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 11,8 сот. | 3 000 000 | 254 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 50 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петрово д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 32 500 / 66 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 794 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 704 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 155 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Урожай-2 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 52 м² | 4 сот. | 1 690 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача рядом с городом Ступино. Дом из бревна, участок ровный, есть беседка. Хорошее транспортное сообщение. Электричество и сезонный водопровод заведены в дом. Так же есть летний душ и туалет. От автобусной остановки 7 минут пешком. Подробности по телефону.