Новокаширское ш., 69 км от МКАД
Металлург-16 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 27.03.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 621 тыс. → дом ≈879 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 48 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −463 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колычево ≈3,9 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22328
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 879 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Металлург-16 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Язовка СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Язовка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бурцево д. | 8,2 сот. | 780 000 | 95 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бурцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Машиностроитель-9 СНТ | 16 сот. | 1 950 000 | 121 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Машиностроитель-9 СНТ | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Петрово д. | 15,3 сот. | 1 900 000 | 124 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Петрово д. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 826 / 57 778 / 94 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Лесной Край-2 ТСН | 25 м² | 11,7 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дорожник КП | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача д. Матюково, Снт Металлург 16, участок 272, рядом с лесом. На участке находится дом(дом не оформлен)числится один участок, сарай, рядом лес, въезд на дачу через шлагбаум, территория охраняется, на территории есть прудик, магазинчик. Дороги в Снт хорошие, широкие, отсыпанны щебёнкой. По всем вопросам отвечу по телефону.