Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Вельяминово-ЗИЛ СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 10.05.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 640 тыс. → дом ≈860 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 15 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 309 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22326
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 242 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Локомотив-Глотаево-1 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глотаево д. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наладчик СНТ | 12,6 сот. | 820 000 | 65 079 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наладчик СНТ | 7,5 сот. | 571 000 | 76 133 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клен СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Глотаево д. | 8 сот. | 3 140 000 | 392 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 26 000 / 74 074 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 580 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Утренние Зори СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Проскурниково д. да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Полушкино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2025 | 1 850 000 | история площадки |
| 15.05.2025 | 1 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 1 850 000 (+350 000) | история площадки |
| 03.09.2025 | 1 699 000 (−151 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 500 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу с летним домом в снт Вельяминово Зил-1. У меня в собственности 2 года. Участок 8 соток, на котором находится летний дом, площадью 80кв. М., бытовка для проживания, бытовка для хранения инвентаря. Участок зарегистрирован, дом нет. Достоинства: - расположение. (участок находится вблизи жд станции 305, автобусная остановка до станции Барыбино, в 1,5км такие магазины как пятерочка, магнит, садовый и тд., в 200м выход в грибной лес, что придает удивительный воздух, соседи живут с малых лет, Снт сам по себе исторический, многие люди живут круглогодично). - в снт проведен летний водопровод к каждому участку. - очень много людей живут круглогодично, он. Реально заселен, это не участок в пустыре. - есть уже дом на участке, но тут уж каждому свое, кому под восстановление, кому под. Снос. Он не зарегистрирован, что дает право без проблем его при желании убрать. Кстати отдам стройматериалы которые планировались для его частичного восстановления. - многолетние плодовые деревья. - участок по цене пустого земельного участка. - стоит на кадастровом учете, документы в порядке, у меня на руках. - Новый забор с воротами 4м. Продажа в связи с нехваткой времени.