Новокаширское ш., 57 км от МКАД
Металлург-4 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 38 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 22.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈0 ₽, 0 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −556 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Михнево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22321
Рейтинг 33/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 0 ₽ |
| ₽/м² дома | 0 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Каширское шоссе 83-й км | 45 сот. | 9 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старокурово д. | 26 сот. | 8 900 000 | 342 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каширское шоссе 83-й км | 24 сот. | 6 240 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старокурово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каширское шоссе 83-й км | 30 сот. | 6 400 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каширское шоссе 83-й км | 35 сот. | 7 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старокурово д. | 30 сот. | 5 700 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каширское шоссе 83-й км | 22 сот. | 4 840 000 | 220 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старокурово д. | 22 сот. | 4 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старокурово д. | 26 сот. | 14 500 000 | 557 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 250 / 51 429 / 60 417 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 647 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -556 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Союзгипролесхоз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 32 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 38 квм с участком 8 сот. Московская область, р-н Ступинский, г Ступино, дер. Старокурово, тер Снт Металлург-4. Участок 38. 60 км от Мкад по М4 (30мин на автомобиле). 7 мин автобусом от жд. Станции Михнево (много автобусов). Вся инфраструктура рядом. В Снт есть магазин. Огороженный Снт, расположен в лесном массиве, недалеко есть озеро (1,5 км). Абсолютная тишина. Участок сухой, ровный, правильной прямоугольной формы (20 х 40 м), Забор (рабица). Вокруг участка и Снт система дренажных канав. Дом 38 квм. Одноэтажный с мансардой, деревянный, щитовой. Водопровод летний. Электричество. Сарай. Блок с туалетом и ванной. Удобный заезд с трассы М4 (практически сразу с трассы). Благополучный Снт, существует с 1950гг. На участке есть плодовые деревья. Участок 50:33:0020212:27 (земли сельхозназначения, для садоводства). Дом (нежилой) 50:33:0020212:473. Круглогодичный проезд. Зимой дороги чистят. Многие соседи живут круглый год. Земли населенных пунктов, для садоводства. Координаты объекта 55.091338, 37.962229.