Новокаширское ш., 42 км от МКАД
Кишкино с., Домодедово гор. округ
Дача 12 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 27.03.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 647 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈907 тыс. / целевая ≈816 тыс. / пессимист. ≈726 тыс. → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −132 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Вельяминово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22319
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 19 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 87 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кишкино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кишкино с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Востец-Ляхово СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Благое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузовлево с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ляхово д. | 4,6 сот. | 200 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 85 000 / 89 286 |
| цена объекта | 1 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 444 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −132 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.2 км | Голубино д. | 13 м² | 6 сот. | 420 000 | 32 308 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Монолит СНТ | 14 м² | 8,6 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Калинка-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 1 790 000 | история площадки |
| 30.06.2025 | 1 850 000 (+60 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.08.2025 | 1 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 1 750 000 (+60 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 699 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 699 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домодедовский район, деревня Кишкино, 8 соток. Есть план межевания. Ижс, не снт Прописка. Электричество 15квт. Газ по меже. Я собственник с 2015 г. Переход права собственности по договору купли-продажи. В домике небольшая прихожая, зона кухни. Отдельно комната с кроватью и шкафом. Внутри евро ремонт. На участке есть туалет и инвентарочная. А так же сливовые деревья, грядки с клубникой. Выращивала лук, морковь, свеклу, картофель. Растёт, петрушка, руккола, мята, Мелисса и тд. Рядом грибные леса. Церковь очень красивая с детской площадкой, в шаговой доступности. Недалеко родник с питьевой водой, пруд где летом можно купаться и загорать. Одним словом рай, где можно спрятаться от городской суеты. От бирюлево западное на машине 55 мин. На электричке от Бирюлево Пассажирская 40 мин и автобус 15 мин. Локация по московским меркам просто шикарная. Звоните по вопросам, расскажу подробнее и отправлю видео.